В последние месяцы рынок недвижимости вновь оказался в центре внимания благодаря активным обсуждениям о снижении цен на вторичное жилье. Казалось бы, заголовки новостей рассказывают о настоящем падении стоимости квадратных метров — но действительно ли вторичное жилье теряет в цене настолько стремительно, как кажется на первый взгляд? Стоит ли ждать серьезных изменений или это лишь краткосрочная тенденция, подкрепленная текущими обстоятельствами?
Тенденции лета: почему дешевеет жилье?
Июнь принес ускорение темпов коррекции цен на вторичном рынке жилья в ряде российских городов. Однако о масштабных переменах говорить не приходится: уменьшение стоимости составляет всего 1–1,5% за месяц даже в лидерах динамики. Глобального разворота в сторону удешевления не произошло и летом прошлого года — тогда специалисты также отмечали колебания, однако они были связаны преимущественно с изменением условий предложения и спроса.
Статистика напоминает: в большинстве случаев наблюдается смешанная картина. Где-то цены на вторичное жилье падают, в других городах они подрастают. Из 70 крупнейших городов России только в 21 фиксировалось заметное снижение средней стоимости квадратного метра во 2 квартале, а в 48 крупных городах, напротив, наблюдался рост. Такая «разновекторная» динамика объясняется локальными особенностями рынка, а не национальными трендами.
Разница между ценой предложения и реальными сделками
Как отмечает Роман Вихлянцев, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО), не стоит ориентироваться исключительно на официальные цифры стоимости, указанные в объявлениях.
«За последнее полугодие цены в объявлениях немного поднялись, но при этом реальное количество успешно проданных квартир по заявленной стоимости уменьшилось. Иными словами, реальные сделки осуществляются по более низким ценам. Например, средняя реальная продажная цена однокомнатных квартир в Москве ниже заявленных на 15%», — подчеркивает эксперт.
Значительная разница между ценой предложения и итоговой суммой сделки — это естественное явление для рынка, где продавцам приходится быстро реагировать на настроения покупателей и макроэкономические обстоятельства.
Как ведут себя продавцы на вторичном рынке
Сейчас собственники жилья стали более гибкими в ценообразовании. Как утверждает Роман Вихлянцев, всё больше тех, кто действительно заинтересован в продаже, согласны сократить стоимость до реального уровня спроса. Это явление связано и с сезонностью (осенью процесс может проявиться еще ярче), и с внутренней необходимостью быстро заключить сделку.
«Если осенью Центральный банк России решит снизить ключевую ставку, возможен кратковременный всплеск цен. Дело в том, что часть накоплений может ‘перетечь’ с банковских вкладов в недвижимость, ведь инвестиции в жилье для многих остаются наиболее привычным способом сохранения средств», — считает эксперт.
Фактор ипотечного кредитования и прогнозы Финансового университета
Ярко характеризует рынок и мнение Александра Цыганова, заведующего кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ:
«Не стоит ждать глубокого падения цен на квартиры. Основная резкая корректировка затрагивает, как правило, те объекты, которые мало интересуют потенциальных покупателей: устаревшие здания с устаревшими коммуникациями, жилье в неудачных районах или со слаборазвитой инфаструктурой. Большинство совершает выбор в пользу современных домов с удобствами и транспортной доступностью, поэтому ликвидность качественного жилья остается высокой».
Пока альтернативные инструменты инвестирования, такие как фондовый рынок, не стали полностью понятны большинству россиян, недвижимость останется популярной формой капиталовложений для сохранения семейных сбережений. Это сдерживает стоимость на высоколиквидные объекты и снижает вероятность масштабных распродаж по заниженным ценам.
Лидеры снижения: где квартиры подешевели заметнее всего
Проанализировав данные по крупнейшим городам России, можно выделить города, где по итогам второго квартала 2025 года цены предложения на вторичное жилье упали больше всего:
— Новокузнецк: -1,9%
— Грозный: -1,9%
— Москва: -1,7%
— Мурманск: -1,5%
— Архангельск: -1,3%
— Волгоград: -0,9%
— Калуга: -0,6%
— Улан-Удэ: -0,4%
— Новосибирск: -0,4%
— Ростов-на-Дону: -0,4%
— Сургут: -0,4%
— Томск: -0,4%
— Кемерово: -0,4%
Эти города оказались в числе тех, где продавцы оказались наиболее гибкими и быстрее согласились на уступки ради успешной сделки.
Перспективы: стабильность и возможности для выгодных решений
Эксперты рынка сходятся во мнении: ждать серьезного обвала цен нет оснований. Рыночная коррекция может затянуться на несколько месяцев, но массовое и долговременное снижение стоимости маловероятно. Основной драйвер для изменений — это ключевая ставка ЦБ и общее настроение покупателей, а также интерес инвесторов к недвижимости как к стабильному активу.
Покупателям разумно следить за рынком и воспользоваться моментом для поиска выгодных предложений именно среди непривлекательных для большинства объектов, где дисконты могут достигать максимальных величин. При этом современные квартиры в востребованных районах в цене теряют меньше и остаются инвестиционно привлекательными.
В целом, вторичный рынок демонстрирует гибкость, а снижение цен в ряде городов — возможность для покупателей найти подходящий вариант; для продавцов же — сигнал учитывать рыночные реалии при формировании цены и быть готовыми к переговорам. Оптимизм внушает стабильность спроса, а рыночные перспективы во многом будут определяться действиями Центрального банка и изменениями в ипотечной политике страны.
Источник: www.kp.ru
