Позитивная трансформация массового сегмента: устойчивость и спрос
Рынок новостроек комфорт-класса в столице пережил за последний год знаковые перемены: доля предложения снизилась почти на треть, однако сегмент демонстрирует завидную устойчивость. Даже несмотря на сокращение объемов и повышение ценников, массовое жилье оказалось прочнее бизнес-класса. Например, спрос на комфорт-класс за год уменьшился всего на 10%, а к прошлому полугодию даже подрос на 2%. В то же время бизнес-класс столкнулся с более резким спадом: количество сделок упало на 12,5% и 15% соответственно. Замечательно, что отмена комиссий по программе «Семейная ипотека» дала новый импульс ипотечному кредитованию — количество заключенных сделок с привлечением займов заметно увеличилось по обеим категориям.
Первичный рынок массового жилья в Москве по итогам первого полугодия нынешнего года просел по объему предложения на внушительные 27%, составив порядка 14,8 тысячи лотов. Если рассматривать исключительно квартиры, то их экспозиция сократилась на четверть — до 13,1 тысячи объектов. Апартаментов стало меньше на 41% — сейчас их в продаже лишь 1,8 тысячи. Несмотря на то, что уровень предложения снижался, средняя стоимость квадратного метра выросла на 4%, достигнув 356,3 тысячи рублей.
Динамика сделок и влияние сокращения предложения
Обычно тенденция к сокращению количества объектов на рынке сопровождается замедлением активности покупателей, однако в этом году произошли интересные сдвиги. За 12 месяцев количество заключённых договоров долевого участия (ДДУ) в сегменте снизилось на 10% до отметки в 14 тысяч. Однако в сравнении с предыдущим полугодием, спрос даже немного подрос на 2%. Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов отметил, что столь быстрое сокращение объема квартир в продаже выше динамики снижения спроса. Изменение баланса между предложением и спросом поддерживает положительный тренд роста цен в ближайшей перспективе.
Крупнейшее сокращение предложения среди районов массового сегмента специалисты «Метриума» зафиксировали в Зеленограде (–51%), на юго-востоке столицы (–41%) и на северо-западе (–39%). Примечательно, что за полгода на рынок был выведен лишь один новый проект, следствием чего стал спад доли лотов на начальных стадиях строительства примерно на 6,7 процентных пункта — до 16,6%. Это означает, что новостройки на стадии котлована присутствуют в структуре предложения существенно реже, чем год назад.
Выбор этапа строительства — возможности для экономии
Наибольший выбор на столичном рынке новостроек сосредоточен на фазе монтажа этажей: такие объекты сегодня занимают около 51,4% экспозиции, что на 2 процента больше предыдущего показателя. Интерес покупателей к готовому жилью также вырос: теперь примерно 10% всех лотов уже сданы, динамика позитивная — прирост на 3 процентных пункта за год.
Отдельного внимания заслуживает тенденция, связанная с отделкой квартир. Доля вариантов с завершающим ремонтом снижается (–15,8 п.п., до 37,3%), разом увеличивается предложение лотов без отделки (+8 п.п., до 38,9%). Этот тренд отражает стремление девелоперов предоставить больше вариантов кастомизации жилья. Формат white box тоже набирает обороты: таких лотов становится больше, за год их доля выросла и сейчас составляет 24% против 17% ранее.
Что касается ипотечного кредитования — 64% покупателей массового сегмента воспользовались возможностями банка. За прошлый год доля ипотечных сделок снизилась на 14 процентов, однако относительно второй половины 2024 года наметился заметный рост на 7 процентных пунктов. Основатель SIS Development Ярослав Гутнов отмечает, что интерес к покупкам во многом обусловлен отменой комиссий по «Семейной ипотеке» — эта мера стала значимым драйвером. Девелоперская группа «Брусника» дополняет, что почти половина спроса формируется за счет семей, приобретающих квартиры для собственного проживания, причем наибольший интерес проявляют молодые семьи с детьми до семи лет. Инвесторы играют сравнительно небольшую роль — не более 10% всех сделок приходится на них.
Бизнес-класс демонстрирует собственную динамику изменений
В отличие от массового сегмента, стартовые позиции бизнес-класса оказались заметно крепче: за год предложение выросло на заметные 15% и достигло объема в 23,6 тысячи лотов. Рост почти на 18,5% продемонстрировали квартиры, находящиеся в продаже, — их в этом сегменте уже 20,4 тысячи. При этом рынок апартаментов противостоит ограничительным мерам — предложение в нем сократилось на 3% до 3,2 тысячи.
Что касается ценообразования, средневзвешенная стоимость квадратного метра в бизнес-классе поднялась на 5,1% и сейчас составляет 486,7 тысячи рублей. Однако структура спроса в верхнем ценовом диапазоне заметно изменилась. Объем заключённых сделок (10,6 тыс.) сократился относительно прошлого полугодия на 15%, а сравнивая с январём-июнем 2024 года — на 12,5%. Доля ипотечных покупок в этом сегменте также снизилась, упав за год на 5 процентных пунктов до уровня 38%.
Эволюция структуры спроса и предложения в бизнес-классе
Эксперты все больше говорят о перераспределении интереса покупателей: по словам коммерческого директора ГК «Основа» Игоря Сибренкова, одновременный рост объема бизнес-класса и сокращение массового сегмента в старых границах Москвы приводят к тому, что квартира бизнес-класса становится все доступнее широкому кругу горожан. Элитное жилье в этих районах теперь предлагает в 1,6 раза больше лотов, чем объекты комфорт-класса. Такой расклад способствует плавному переходу покупателей к новым стандартам и ужесточает требования к качеству проектов.
Евгений Белокуров, коммерческий директор компании, специализирующейся на недвижимости, подчеркивает: за последнее время на рынке бизнес-класса стали преобладать покупатели со значительным собственным капиталом. Акцент сместился со стремления приобрести квартиру для последующей быстрой перепродажи на использование жилья для жизни. Это способствует формированию более стабильной базы собственников и дополнительному росту доверия к девелоперам.
Вызовы и оптимистичный взгляд на перспективы рынка
Несмотря на заметное снижение предложения и растущий ценовой сегмент, лидеры девелоперского бизнеса сохраняют позитивный настрой на будущее. За счет грамотного распределения темпов вывода новых проектов и ориентации на реальных покупателей специалисты ожидают дальнейшей стабилизации рынка. Новый фокус — не просто строительство квадратных метров, а создание комфортной среды и предложений, максимально соответствующих актуальным запросам горожан.
По мнению экспертов, самые выгодные условия покупки традиционно наблюдаются на ранних этапах строительства, но в условиях сокращения объемов к продаже новых объектов выбор становится более точечным: важную роль начинают играть локация, качество девелопера и наличие привлекательных ипотечных программ. Оптимизм подкрепляет широкий спрос со стороны семей и рост доли покупателей, ориентированных на долгосрочное жилье. В сложившейся ситуации покупатели массового сегмента и бизнес-класса продолжают проявлять активность, что создает прочную основу для дальнейшего развития рынка новостроек Москвы.
Источник: www.kommersant.ru
