Банки и владельцы недвижимости ищут возможности для компромисса
Первая половина 2025 года на рынке недвижимости в России отметилась заметным сокращением числа дел о банкротстве предприятий сектора. Кредитные организации, столкнувшись с серьезным вызовом, связанным с ростом долговой нагрузки, предпочли не инициировать массовые процессы несостоятельности собственников объектов недвижимости, а вместо этого выстраивать конструктивный диалог и договариваться о реструктуризации задолженностей. Такая политика позволяет избегать нежелательного накопления на банковских балансах проблемных активов, а также упрощает поиск решений для оздоровления рынка.
По информации компании “Контур.Фокус”, в январе—июне 2025 года в отношении арендных и управляющих недвижимостью предприятий было возбуждено всего 87 новых производств о банкротстве, что почти втрое меньше прошлогодних показателей, когда их насчитывалось 242. Оценка также показывает, что общее число признанных банкротами компаний в этой сфере снизилось на 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составило 905 организаций. Для сравнения, в 2023 году был зафиксирован 227 случаев несостоятельности.
Кредитная нагрузка под контролем: новые стратегии на рынке
Долгое время коммерческая недвижимость испытывала давление из-за увеличения расходов на обслуживание кредитов. Большая часть займов выдавалась по плавающей ставке, ориентированной на ключевую ставку Центрального банка России (ЦБ). Это создавало дополнительные сложности для собственников, в том числе и крупнейших торговых центров, которые даже обсуждали возможность господдержки в связи с изменением рыночной конъюнктуры.
Тем не менее, несмотря на трудности, рост банкротств не произошел. По словам Александра Перфильева, партнера Invest7, кредитные организации крайне неохотно инициируют процедуры несостоятельности компаний. Это связано не только с тем, что проблемные активы становятся обузой и теряют в цене в результате судебных разбирательств, но и с малой ликвидностью — зачастую даже престижные объекты, такие как бизнес-центр "Белая площадь" (O1 Properties), не находят новых владельцев на торгах.
Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов подчеркивает: реализация залоговых объектов в рамках банкротства может привести к существенным убыткам для банков по причине резкого падения стоимости. Поэтому выгодную стратегию сейчас выбирают обе стороны: реструктуризация долгов выходит на первый план, давая владельцам коммерческих объектов шанс преодолеть временные трудности.
Гибкие формы реструктуризации — залог стабильности
Банки и владельцы торговых и офисных центров активно используют разные схемы реструктуризации. Как отмечает управляющий партнер Ricci Андрей Постников, часто применяется рассрочка со следующим увеличением суммы основного долга за счет капитализации процентов. При этом банки более охотно соглашаются отложить уплату процентов на более поздний срок.
Вице-президент Союза торговых центров Наталия Кермедчиева подтверждает этот тренд: когда кредиторов немного, договориться о мировом соглашении и найти компромиссное решение становится значительно проще. Советник юридической фирмы МЭФ Legal Станислав Соболев подчеркивает, что современные инструменты корпоративного банкротства не всегда позволяют быстро урегулировать споры, однако взаимовыгодные подходы набирают популярность. Это помогает рынку недвижимости сохранять стабильность даже в условиях нестабильной экономики.
Корпоративное кредитование и роль Центрального банка России
Статистика Центрального банка свидетельствует о величине корпоративного кредитного портфеля: по итогам первого квартала 2025 года российские банки держали у себя на балансе кредиты на сумму 85,6 трлн рублей. Параллельно с этим банки, осознавая повышение рисков на рынке коммерческой недвижимости, начали выдавать меньше новых кредитов в этом сегменте, как отмечает Наталия Кермедчиева. Повышение ключевой ставки ЦБ делает проекты менее привлекательными и повышает требования к их окупаемости, поэтому компании вынуждены рассматривать альтернативные источники финансирования либо оптимизировать свои обязательства.
Эксперты также отмечают, что немногие объекты на текущем рынке способны генерировать доходность, превышающую стоимость заемных средств. Это формирует осторожный и взвешенный подход к новым инвестициям — и среди владельцев недвижимости, и среди самих кредиторов.
Рынок недвижимости сохраняет устойчивость в новых условиях
Сокращение числа банкротств среди управляющих недвижимостью связано не только с изменением политики банков и реструктуризацией долгов, но и с уменьшением объемов кредитования в отрасли. Участники рынка отмечают, что нынешний период оказался непростым, однако сотрудничество между компаниями и банками, использование гибких механизмов реструктуризации и поддержка крупных игроков, таких как Invest7, IBC Global, O1 Properties, создают позитивные условия для дальнейшего развития сектора.
Сильное влияние оказывает и появление новых инвестиционных подходов, когда участники рынка большей частью ориентируются на долгосрочную окупаемость и качество активов. Тенденции к снижению числа банкротств отмечаются не только в недвижимости, но и в других отраслях экономики — этот факт подтверждается данными «Федресурса»: в январе-марте 2025 года было зафиксировано на 22,1% меньше случаев корпоративной несостоятельности по сравнению с прошлым годом.
Умеренное снижение посещаемости и перспективы будущего
Несмотря на отдельные сложности, посещаемость торговых центров в России снижается довольно умеренно, и ни одна из проблемных тенденций не вызвала тяжелых последствий для всей отрасли. По мнению старшего директора департамента оценки и консалтинга CMWP Антона Калистратова, общий спад объемов кредитования также положительно влияет на устойчивость рынка: он защищает коммерческие структуры от избыточных долговых рисков и способствует более взвешенному развитию бизнеса на ближайшие годы.
Прогнозы экспертов остаются осторожно оптимистичными. Благодаря профессиональной реакции банков, новых стратегий реструктуризации и координированных усилий крупных игроков — Invest7, IBC Global, Ricci, Союз торгцентров, МЭФ Legal и других компаний — российский рынок недвижимости демонстрирует способность к преодолению сложных внешних обстоятельств. Участники отрасли уверенно смотрят в будущее, рассчитывая на постепенное улучшение экономической ситуации и дальнейший рост деловой активности.
Источник: www.kommersant.ru
