Кто отвечает за состояние здания: взгляд на судебное разбирательство
Впереди Верховному суду предстоит определить, каким образом должны распределяться обязанности по устранению дефектов здания между компанией ООО «УК «АТ-Инвест»» и сетью магазинов «Лента». В центре спора — условия аренды, по которым текущий ремонт возложен на арендатора, а капитальный — на собственника здания. Два арбитражных суда уже постановили, что именно «Лента» обязана устранить более полутора тысяч недостатков, а также выплачивать существенную неустойку — свыше полумиллиона рублей в сутки за просрочку. При этом представители арендатора настаивают: значительная часть выявленных проблем требует проведения капитального ремонта, который должен осуществлять арендодатель. Вопрос оказался настолько принципиальным, что дело передано экономколлегии Верховного суда.
Спор между ООО «УК «АТ-Инвест»», управляющей активами закрытого паевого инвестиционного фонда ЗПИФ «АТ-Менеджмент», и ООО «Лента», представляющей популярную торговую компанию, возник по поводу здания площадью более 20 тысяч квадратных метров в Московской области, недалеко от логистического центра в Быково. Изначально, в 2016 году, объект был передан в аренду сети Billa, а спустя несколько лет, в 2022 году, по дополнительному соглашению все права и обязанности перешли к «Ленте». В этом здании был организован собственный распределительный центр.
Договор аренды точно определяет: арендатор обязан проводить регулярный текущий ремонт за свой счет и следить за чистотой прилегающей территории не реже одного раза в два года. В ноябре 2022 года УК «АТ-Инвест» обратилась к «Ленте» с официальной претензией, призвав оперативно приступить к текущему ремонту. Позже, в одностороннем порядке, управляющая компания провела техническую инспекцию и создала подробный акт, выявивший 1584 недостатка.
Согласно условиям договора, у арендатора был десятидневный срок для возможных возражений, но «Лента» официально не оспорила полученные претензии. Это означало, что в течение следующих двух недель все указанные замечания необходимо было устранить. Однако ремонтные работы своевременно не начались, после чего «АТ-Инвест» направила в суд требование, обязывающее арендатора выполнить все работы по текущему ремонту в обозначенный срок и установить неустойку — 1% от общей стоимости работ за каждый день просрочки, что составляло около 585 тысяч рублей в день.
Как развивался судебный процесс
Арбитражный суд Московской области поддержал требования УК полностью и признал обязанность «Ленты» провести указанные работы. При этом суд первой инстанции не принял во внимание доводы сети о том, что часть претензий касается капитального ремонта, и не стал назначать строительную экспертизу. Также была отвергнута позиция арендатора о том, что истек срок давности для предъявления части требований, связанных с реконструкцией здания.
Однако при пересмотре дела в апелляционном суде был назначен профессиональный эксперт, который, изучив ситуацию, пришел к выводу: не все из перечисленных 1584 недостатков являются зоной ответственности арендатора, часть из них действительно относится к капремонту. В результате апелляция уточнила объем обязательств «Ленты», определив, что арендатор устранит только те недостатки, которые соответствуют текущему ремонту. На эти работы был предоставлен увеличенный срок в четыре месяца.
Кроме этого, сумма неустойки была существенно уменьшена — с 585 тысяч до 5 тысяч рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда. Такое решение суд мотивировал необходимостью обеспечить соразмерность санкций и их экономическую целесообразность. Однако кассационный суд с такой позицией не согласился. Он раскритиковал экспертное заключение за то, что из перечня были исключены даже дефекты, связанные с естественным износом здания, и в итоге восстановил первоначальное решение, полностью поддержав УК «АТ-Инвест».
Доводы сторон и новые обстоятельства
Такое развитие событий не устроило ООО «Лента», и компания продолжила отстаивать свою точку зрения в следующей инстанции. Суть претензий в том, что прежде всего суды должны были выяснить — возникла ли вообще у арендатора обязанность начинать текущий ремонт, и входят ли все указанные в акте УК недостатки в круг ответственности арендатора по условиям договора.
По мнению «Ленты», даже односторонний акт осмотра не может автоматически возлагать на арендатора ответственность за устранение абсолютно всех выявленных дефектов, без проведения экспертизы и надлежащего выяснения сути этих недостатков. Компания отмечает, что в договоре четко отличались текущий и капитальный ремонт, а также сроки проведения работ. Представители арендатора настаивают, что часть требований УК выходит за рамки их обязательств и связана с долгосрочным улучшением или заменой конструктивных элементов, то есть с капитальным ремонтом.
В свою очередь, управляющая компания считает, что арендатор проигнорировал установленные договором процедуры оспаривания претензий и своевременно не приступил к решению указанных проблем, что стало причиной обращения в суд. Для собственника принципиально важно поддерживать здание в надлежащем техническом состоянии и соблюдать интересы инвесторов, в числе которых значительную роль играет закрытый паевой инвестиционный фонд «АТ-Менеджмент».
В ожидании решения Верховного суда
Разбирательство между ООО «УК «АТ-Инвест»» и торговой сетью «Лента» уже привлекло внимание специалистов в сфере девелопмента и ритейла. Затрагиваются базовые вопросы толкования условий аренды и разделения зон ответственности. Решение Верховного суда может сформировать новый судебный стандарт в подобных ситуациях, повысить предсказуемость и прозрачность деловых отношений между арендодателями и арендаторами коммерческой недвижимости.
Эксперты отмечают, что положительный исход спора поможет усовершенствовать рыночные процедуры и сделает договоры аренды более сбалансированными. Клиенты и партнеры компаний — включая такие уважаемые юридические фирмы, как ALUMNI Partners, МКА «Николаев и партнеры», АБ K&P.Group — внимательно следят за этим делом, оценивая возможные последствия для собственной практики.
Итоги и перспективы
Оптимистичная перспектива данного конфликта заключается в том, что итоговое решение Верховного суда позволит бизнесу эффективнее управлять рисками, заранее прописывать четкие условия по ремонтным и эксплуатационным обязательствам. В случае, если будет достигнуто справедливое распределение обязанностей между сторонами, это повысит доверие на рынке аренды и станет позитивным примером правоприменения в интересах развития экономики.
Стороны надеются на разрешение спора в правовом ключе, и этот процесс может стать реперной точкой для формирования долгосрочных стандартов взаимодействия между управляющими компаниями, арендаторами и инвесторами в сфере коммерческой недвижимости.
Спор между торговой сетью «Лента» и арендодателем логистического парка выходит на новый виток: ключевым моментом стал вопрос о том, кто именно должен устранять ряд строительных недостатков. В марте 2022 года предыдущий арендатор, компания Billa, уже провела необходимый ремонт, после чего ответственность за дальнейшее обслуживание легла на новых арендаторов. Однако спустя чуть больше года, в ноябре 2023 года, арендодатель выдвинул требования к «Ленте» по устранению дефектов, несмотря на то, что двухлетний период между ремонтами, зафиксированный в договоре, не истек.
Согласно условиям аренды, у каждой стороны есть своя зона ответственности. За отдельные виды работ отвечает владелец логопарка — в частности, за восстановление полов, асфальтового покрытия, обслуживание дорог и замену ламп в складских помещениях. Ряд пунктов, заявленных в акте управляющей компании, по мнению представителей торговой сети, относится не к текущему ремонту, а к капитальному — например, демонтаж инженерных систем и сэндвич-панелей. В этом случае заниматься работами должен именно арендодатель. В жалобе отмечается, что суды не определили, какие именно неполадки сторона арендатора обязана устранить.
Реальные сроки и объем работ
Торговая сеть «Лента» обратила внимание на то, что исполнить судебное решение в необходимые 14 дней абсолютно невозможно — компания не осуществляет строительные работы собственными силами, а привлечение подрядчика займет от шести до восьми месяцев. Это подтверждается экспертными оценками и расчетами специалистов. По мнению арендатора, установленная судом неустойка также требует снижения: сейчас ее размер превышает заложенное в контракте значение в 117 раз и в 22,9 раза опережает ключевую ставку ЦБ РФ. Такой подход создает для истца неоправданную выгоду.
Верховный Суд определил, что позиция «Ленты» заслуживает внимательного рассмотрения, и передал дело на изучение в экономическую коллегию. Заседание назначено на 14 октября. Представители обеих сторон отказаться от комментариев относительно разбирательства.
Правовые особенности распределения ремонта
Сложности часто возникают при определении, какой из видов ремонта — капитальный или текущий — должен выполнять тот или иной участник. Как отмечает партнер, специалист по спорам Иван Веселов, по общему правилу за капитальный ремонт отвечает именно арендодатель, а ежедневное обслуживание и устранение мелких повреждений — забота арендатора. Однако договор аренды может предусматривать иную схему: права и обязанности сторон четко расписываются там, позволяя по согласованию часть капитального ремонта переложить на арендатора и наоборот.
По официальным данным судебного департамента при Верховном суде, в 2024 году общая сумма требований по аренде достигла впечатляющих 311,1 миллиарда рублей. Такой масштаб споров подтверждает актуальность вопросов четкого распределения обязанностей по обслуживанию и ремонту.
Если в договоре не найден детальный перечень работ, часто возникают разногласия относительно того, относится ли ремонт к капитальному или к текущему. При отсутствии четких критериев главным ориентиром становится сам текст договора аренды — стороны могут определить это самостоятельно и закрепить перечень ремонтных работ или дать расширенные формулировки, отмечает Дарина Белокурова, руководитель юридической практики защиты активов. В случае возникновения спора суд будет исходить из соглашения между сторонами.
Практические нюансы и роль экспертизы
В реальной практике российские суды при рассмотрении подобных дел руководствуются не только законами, но и функциональным назначением работ — поясняет Мурат Хатефов, юрист АБ K&P.Group. Так, текущий ремонт включает профилактику и мелкие исправления, но не восстановление асфальта или замену полов: эти задачи, как правило, квалифицируются как капитальный ремонт. Чтобы точно определить ответственность сторон, нередко требуется проведение строительной экспертизы. В рассматриваемой ситуации экспертиза могла бы дать ясный ответ, кто и за какой участок отвечает. По словам специалистов, отказ суда первой инстанции от назначения экспертизы считается серьезной процессуальной ошибкой.
Гибкость и основательное оформление договора аренды помогут избежать таких проблем. Чем более подробно стороны пропишут свои обязанности, тем меньше вероятность возникновения спорных ситуаций в будущем. В случае возникновения разногласий положительную роль играют также внешние экспертизы и активное взаимодействие между сторонами в процессе разрешения споров.
Перспективы разрешения и оптимизм бизнеса
Несмотря на возникшие разногласия, участники процесса настроены на конструктивное разрешение вопроса. Профессиональное рассмотрение дела в экономической коллегии Верховного Суда позволит учесть специфику имущественных отношений и обеспечить справедливое решение для всех сторон. Юридическое сообщество отметило положительный знак: Верховный Суд все чаще обращает внимание на подробности контрактных условий и объективные обстоятельства строительства и ремонта, что способствует формированию правовой практики на благо бизнеса.
Рынок аренды продолжает расти и совершенствовать юридические подходы к решению споров. Современные стратегии включают оптимальное распределение рисков, четкое прописывание всех этапов ремонта и регулярное обновление договоров с учетом изменяющихся стандартов обслуживания. Такой подход поддерживает спокойствие инвесторов и арендаторов, создавая прочную основу для успешного партнерства. Позитивные инновации укрепляют доверие и гарантируют долгосрочную стабильность на рынке коммерческой недвижимости.
Эксперт Дарина Белокурова отмечает, что при рассмотрении обстоятельств дела, связанных с перечнем выполненных работ, сроками их осуществления и величиной начисленной судебной неустойки, складывается благоприятная картина для положительного исхода рассмотрения вопроса в Верховном суде. По ее мнению, все имеющиеся аргументы дают веские основания рассчитывать на отмену ранее принятых решений нижестоящих инстанций.
Шансы на успешное разрешение спора
Компетентный анализ Дарины Белокуровой свидетельствует о наличии существенных предпосылок для успешного пересмотра дела в высшей судебной инстанции. Тщательно изученные детали — включая перечень проведенных мероприятий, сроки исполнения работ и рассчитанную сумму неустойки — позволяют рассчитывать на объективный и справедливый подход при повторном рассмотрении спора. Приведенные аргументы дают уверенность и оптимизм относительно будущего решения по данному делу.
Позитивные перспективы
Подчеркивается, что подобная позиция увеличивает вероятность принятия благоприятного вердикта в Верховном суде, что вдохновляет на дальнейшие шаги по защите интересов участников процесса. Такой настрой свидетельствует о хорошем потенциале пересмотра судебного дела и открывает дополнительные возможности для его успешного разрешения.
Источник: www.kommersant.ru
