Государственные программы — движущая сила индивидуального строительства
В последние месяцы сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС) демонстрирует оживление на российском рынке недвижимости. Июнь ознаменовался максимальным объемом выдачи ипотечных кредитов на строительство и приобретение частных домов за прошедшие семь месяцев. Ключевую роль в этом росте сыграли государственные программы поддержки, которые обеспечивают привлекательные условия кредитования для граждан. Доля рыночных кредитов крайне низка и едва достигает 2%, так как для самостоятельного финансирования за счет собственных средств сейчас слишком велики процентные ставки и расходы на строительство, а также ужесточились требования по эскроу-счетам.
Ипотека на ИЖС: Сбербанк и ВТБ поддерживают сектор льготными кредитами
В июне 2025 года совокупный объем ипотечных кредитов, предоставленных на цели ИЖС и приобретение уже построенных коттеджей, достиг впечатляющего показателя — 45 млрд рублей, что стало рекордом с конца прошлого года. Сбербанк продолжил удерживать лидерские позиции на рынке, профинансировав сделки на сумму около 36 млрд рублей. Интересно, что 60% этих средств были направлены на покупку уже построенного жилья, а 40% — на проекты, находящиеся на стадии строительства. ВТБ выдал около 5 млрд рублей на кредиты в этой сфере, причем подавляющее большинство кредитов (более 70%) пришлось именно на приобретение готовых домов. Активное участие банков в погодных программах кредитования поддерживает интерес граждан к индивидуальному строительству.
Несмотря на наблюдающийся всплеск выдач ипотеки, пока объемы значительно уступают рекордным значениям двух прошедших лет. За первое полугодие текущего года банки предоставили 179,37 млрд рублей на строительство и покупку частных домов, что более чем в три раза меньше, чем за аналогичный период предыдущего года. Подавляющая часть кредитов — 98% — была оформлена на льготных условиях, что подчеркивает важность поддержки государства для сектора ИЖС.
Почему рыночная ипотека практически недоступна для ИЖС?
Значительный перекос в пользу льготных программ объясняется высокой стоимостью рыночных кредитов. По экспертным оценкам, проценты на строительство частного дома в Москве доходят до 29%, а на готовые коттеджи — и вовсе 30% годовых. Как отмечает директор рейтингового агентства НРА Наталья Богомолова, такие ставки в условиях непрерывного роста цен на стройматериалы и услуги подрядчиков доводят итоговую сумму кредита до недоступных значений для большинства потенциальных заемщиков. Это делает рыночные ипотечные инструменты практически нерентабельными для простых граждан.
Еще одним серьезным изменением, повлиявшим на отрасль, стало обязательное введение с 1 марта эскроу-счетов при ипотечном кредитовании ИЖС. Теперь средства заказчиков (физических лиц) размещаются на специальных счетах до сдачи объекта недвижимости, что вынуждает строительные фирмы работать в условиях проектного финансирования. Как объясняет эксперт рынка ипотечного кредитования Сергей Гордейко, необходимость получать кредиты для проведения строительных работ повышает требования банков к подрядчикам. Директор департамента розничных продуктов Абсолют-банка Виталий Костюкевич отмечает, что риски в сегменте ИЖС, связанные с возможной незавершенностью строительства, существенно выше, и проекты становятся более затратными для банков. Все это сокращает число подрядных организаций, способных соответствовать новым условиям, что в конечном итоге влияет и на стоимость строительства.
Клиенты переосмысливают ипотеку: вторичный рынок теряет привлекательность
Высокие ставки по стандартной ипотеке отразились не только на сегменте ИЖС. Желающие приобрести жилье на вторичном рынке все чаще сталкиваются с дороговизной кредита и задумываются о строительстве собственного дома как об альтернативе. Виталий Костюкевич подчеркивает, что развитие строительства типовых проектов может существенно увеличить долю ИЖС в банковских портфелях. Сергей Гордейко отмечает, что для банков проекты с типовыми планировками и ускоренным сроком строительства представляют меньший риск, поскольку обеспечивают получение готового дома под залог земельного участка.
Ведущие аналитики рынка, включая старшего директора группы рейтинговых институтов АКРА Ирину Носову, выражают уверенность в перспективе дальнейшего роста сектора индивидуального строительства. Однако большинство экспертов сходятся во мнении, что скорость восстановления будет постепенно нарастать, и массовое преобладание льготных программ сохранится еще долгие годы.
Драйверы и сдерживающие факторы развития рынка ИЖС
По мнению Юрия Беликова, управляющего директора рейтингового агентства, основной путь к оживлению рынка — это понижение ставок кредитов, стабилизация цен на строительные материалы, а также рост числа подрядных компаний, готовых работать по новым стандартам проектного финансирования. Все эти факторы дадут положительный эффект, однако заметные изменения ожидаются не раньше 2026 года. Сергей Гордейко добавляет, что без комплексных изменений рынок массового кредитования ИЖС останется опорой на государственную поддержку.
Наталья Богомолова отмечает, что до конца текущего года ожидается выдача ипотечных кредитов по программам ИЖС на сумму порядка 450 млрд рублей. А уже к середине 2026 года совокупный месячный объем новых кредитов, по прогнозам Юрия Беликова, способен достигать 60 млрд рублей, что говорит о большом перспективах сектора.
Позитивный взгляд в будущее: новые возможности для банков и заемщиков
В целом тенденции рынка индивидуального жилищного строительства в России в 2025 году внушают оптимизм. Благодаря тесному взаимодействию крупных банков, в том числе Сбербанка, ВТБ и Абсолют-банка, с государственными органами и совместной работе с ведущими экспертами — Натальей Богомоловой, Сергеем Гордейко, Виталием Костюкевичем, Ириной Носовой и Юрием Беликовым — появляются условия для качественного развития сектора ИЖС. Снижение административных барьеров, расширение ассортимента типовых проектов и постепенное удешевление кредитов могут кардинально изменить структуру рынка в середнесрочной перспективе.
Рост интереса к частным домам — позитивный сигнал для экономики и национального комфорта. С учетом расширения государственных льготных программ, а также совершенствования банковских продуктов, индивидуальное жилищное строительство становится все более доступным для россиян, а новые тенденции формируют привлекательные возможности для семей, желающих построить собственный дом. Ожидается, что целенаправленная совместная работа финансовых институтов, экспертов и строительной отрасли позволит достичь устойчивого роста и повысить качество жизни россиян на долгие годы вперед.
Источник: www.kommersant.ru
